Что такое социальный наём и кому полагается социальное жильё
Социальный наём — один из видов аренды жилья. Наймодателем в этом случае выступает не частное лицо, а муниципалитет или государство. Между наймодателем и нанимателем заключается договор социального найма.
Подобная практика была повсеместно распространена в Советском Союзе: на квартиру от государства мог рассчитывать практически любой работающий человек без собственного угла. Для этого нужно было встать в очередь, ждать квартиру в те годы приходилось в среднем 6–8 лет. При получении недвижимости новосёл подписывал договор соцнайма.
Сейчас в России по-прежнему можно получить квартиру от государства. Жилья на условиях социального найма выделяется немного, ждать приходится долго, но это вполне реально. Снимать такую квартиру очень выгодно: социальное жильё намного дешевле квартир по рыночным арендным ставкам. К примеру, в Москве в 2024 году ставка соцнайма за 1 кв. м составляла 12–45 рублей в зависимости от района, коммерческая аренда жилья начиналась от 1,4 тыс. рублей за «квадрат».
Чтобы получить право на льготную аренду, человек должен иметь статус малообеспеченного и нуждаться в жилом помещении.
По закону малообеспеченными признают граждан, если их доход не превышает установленного в регионе уровня. Обычно эта цифра равна прожиточному минимуму, который сильно отличается по стране. Так, в 2025 году в Москве для трудоспособных граждан он составляет 27 302 рубля, а в Свердловской области — 19 136 рублей в месяц.
Если речь идёт о семье, то в расчёт принимают среднедушевой доход на каждого её члена. Все взрослые трудоспособные родственники потенциального арендатора должны работать.
Получить жильё по договору социального найма может человек или семья, у которых:
- нет другого жилья в собственности или в соцнайме;
- уже есть квартира по соцнайму, но один из членов семьи страдает тяжёлым хроническим заболеванием — к примеру туберкулёзом или психическими расстройствами с тяжёлыми проявлениями;
- размеры имеющейся жилплощади меньше установленных в регионе нормативов: для каждой области их утверждают местные власти, в среднем это 10–14 кв. м на одного человека;
- имеющееся жильё непригодно для проживания: находится в аварийном доме, в зоне риска затопления, оползней и т. п.
Своего жилья не должен иметь как сам претендент на социальный наём, так и члены его семьи. Согласно Жилищному кодексу, для нанимателя это его родители, несовершеннолетние дети и живущие с ним иждивенцы. Другие родственники тоже могут быть признаны членами семьи, если они живут вместе с нанимателем и ведут общее хозяйство.
По договору социального найма может предоставляться квартира, жилой дом или их часть. Наниматель должен ежемесячно оплачивать коммунальные услуги и аренду, но в некоторых случаях арендная плата за объект не взимается.
Так, от платы за наём освобождается малообеспеченная семья, занимающая жильё по соцнайму и вдобавок признанная малоимущей: по закону малоимущие и малообеспеченные граждане — это разные категории.
Налог на имущество и взносы на капремонт арендаторы социального жилья не платят, так как не являются собственниками помещения. По той же причине они могут пользоваться жильём, но не могут совершать с ним сделки — продавать, дарить или завещать.
В региональном законодательстве могут быть установлены дополнительные основания, по которым семью признают нуждающейся в жилье. Например, такими могут признать москвичей, живущих в многоквартирных домах, где нет хотя бы одного из благ цивилизации: электроснабжения, водопровода, канализации, отопления, ванны или душа, газовой или электроплиты, горячего водоснабжения или газовой колонки. Площадь квартиры в этом случае значения не имеет.
Претенденты на социальный наём не должны намеренно ухудшать свои жилищные условия. В имеющейся квартире нельзя прописывать дополнительных жильцов, фиктивно разводиться и т. п. В противном случае нуждающихся могут на 5 лет лишить права вставать на учёт для получения квартиры.
Как получить социальное жильё
Чтобы встать в очередь на получение социального жилья, необходимо:
- Подтвердить статус малообеспеченной семьи. Это надо сделать через органы соцзащиты по месту жительства. Субъекты РФ вправе утверждать список лиц, которым не нужно подтверждать свой статус. Так, в Москве и Санкт-Петербурге это жильцы коммунальных квартир, многодетные семьи, ветераны ВОВ и боевых действий, инвалиды и семьи с детьми-инвалидами.
- Подтвердить отсутствие другого жилья в собственности или по соцнайму либо несоответствие их площади учётной норме. Справки из Росреестра можно получить через МФЦ, а в некоторых регионах — через портал госуслуг.
- Подтвердить своё проживание в городе или регионе в течение минимально необходимого периода. Допустим, в Петербурге нужно быть прописанным не менее 10 лет, прежде чем претендовать на постановку в очередь.
Тем, кого признали нуждающимися в улучшении жилищных условий до вступления в силу нового Жилищного кодекса — до 1 марта 2005 года, повторно подтверждать статус малоимущей семьи не придётся.
Для включения в очередь на жильё нужно обращаться по месту постоянной прописки или регистрации. Подать заявление можно дистанционно через портал госуслуг — эта опция доступна не во всех регионах — или лично через МФЦ.
Также для этого можно обратиться в органы местного самоуправления, которые ставят нуждающихся на учёт. Например, в Москве этим занимается Департамент городского имущества, а в Санкт-Петербурге и Екатеринбурге — районные администрации.
Заявление должны подписать все члены семьи, которые хотят, чтобы их признали нуждающимися в улучшении жилищных условий. К нему следует приложить документы, которые подтверждают право на социальное жильё: справки о доходах, о состоянии имеющегося жилья, медицинскую справку с диагнозом больного родственника и т. д. Также потребуются копии паспортов всех членов семьи и свидетельств о рождении детей.
О том, поставлена ли семья на жилищный учёт, власти должны уведомить заявителей в течение 30 дней. Отказ можно обжаловать в судебном порядке. Если всё получилось, останется дожидаться своей очереди.
В этом и кроется основная проблема с социальным жильём. В большинстве регионов этот процесс растягивается на годы, а иногда — на десятилетия. Причина: социального жилья на всех не хватает. Новых объектов мало, помещения освобождаются редко, а ещё существуют внеочередники: сироты, ветераны, инвалиды, тех, кого переселяют из аварийного жилья и другие.
Дожидаясь своей очереди, не забывайте своевременно предоставлять в администрацию новые документы, которые могут повлиять на её движение. Сообщите властям, если у вас расширился состав семьи, уменьшился доход, кому-то дали инвалидность и т. д.
Когда очередь подойдёт, заявителю в течение 3 рабочих дней сообщат о выделении помещения. После этого можно будет подписать договор социального найма и вселяться.
Какое жильё можно получить по договору социального найма
К помещениям, предоставляемым по договору социального найма, есть определённые требования. В частности, они должны быть пригодны для постоянного проживания, отделены от других помещений — не быть проходными, а также обеспечены освещением, отоплением, водоснабжением, канализацией.
Чаще всего квартиры по соцнайму предоставляет муниципалитет. Но есть ещё государственное жильё — объекты, входящие в государственный жилищный фонд и принадлежащие Российской Федерации или регионам. Такие помещения обычно выделяют госслужащим — например, работникам лесных хозяйств, судьям и прокурорам.
Выделяемое социальное жильё должно подходить семье по площади — соответствовать той норме на одного человека, которая действует в муниципалитете. Расчёт делают исходя из состава семьи на момент предоставления квартиры. Учитываются супруги, совместно проживающие дети, нетрудоспособные родители и другие иждивенцы, ведущие совместное хозяйство с заявителем.
В каждом территориальном объекте устанавливается своя норма площади жилья по соцнайму. К примеру, в Санкт-Петербурге это 33 кв. м на одинокого гражданина либо по 18 «квадратов» на каждого члена семьи. Таким образом, семье из 4 человек должны выделить квартиру площадью не менее 72 кв. м.
В случае, когда площадь квартиры превышает норму предоставления, доплачивать за лишнее пространство не понадобится.
Если семья живёт в муниципальной квартире меньшей площади, чем положено по норме, она вправе претендовать на дополнительное социальное жильё.
Так, если двое трудоспособных взрослых и ребёнок живут на 25 кв. м, а норматив на одного человека в их муниципалитете составляет 16 кв. м, то они могут получить ещё одно помещение площадью 23 кв. м либо обменять квартиру на бо́льшую.
Условия социального найма предусматривают возможность уменьшения метража, если в жилфонде отсутствует подходящее жильё, но отклонение не может быть более 10% установленной нормы.
После заключения договора социального найма в квартире можно оформить постоянную регистрацию для всех членов семьи. Можно прописать там и постороннего человека, но не более чем на 6 месяцев и с согласия всех постоянно проживающих.
Как заключить договор социального найма
При получении социального жилья заявителю необходимо заключить с муниципалитетом (или с государством) договор социального найма. Общий срок подготовки и подписания документа составляет 60 рабочих дней.
Заключить договор можно через МФЦ, портал госуслуг или местный жилищный орган. Нотариального удостоверения сделки и оплаты госпошлины не потребуется.
Утверждённая типовая форма договора соцнайма помещения
Список необходимых документов лучше уточнить по месту жительства, но обычно требуются:
- документы, удостоверяющие личность заявителя и членов его семьи;
- документы, подтверждающие родственные или иные отношения заявителя с совместно проживающими людьми;
- заявление, в котором стоят подписи всех членов семьи;
- единый жилищный документ (ЕЖД): официальная бумага со сведениями жилищного учёта; оформляется на госуслугах или в МФЦ, используется не во всех регионах;
- при отсутствии ЕЖД — копия финансово-лицевого счета нанимателя жилого помещения или выписка из домовой книги: её можно заказать в МФЦ, через госуслуги, получить в ТСЖ или УК;
- положительное решение о выделении жилья;
- ордер на квартиру.
Иногда на этапе подписания договора приходится полностью дублировать пакет документов, которые наниматель предоставлял при постановке в очередь. У заявителей могут запросить справки о доходах трудоспособных членов семьи, документы о праве на меры соцподдержки и т. д.
Стоимость аренды в каждом муниципалитете рассчитывают индивидуально, опираясь на местные постановления, но везде эти суммы существенно ниже коммерческого уровня.
Как правило, при расчёте учитывают благоустроенность и расположение жилья. Так, в 2024 году соцнаём квартиры площадью 50 кв. м в многоквартирном доме, расположенном в центральном районе города, в Москве обходился примерно в 2 тыс. рублей, в Туле — в 650 рублей, а в Екатеринбурге — в 680 рублей.
Обязанности сторон по договору социального найма
При заключении договора социального найма в него вносят данные нанимателя и членов его семьи. Если потом в жильё вселятся новые люди, в документ нужно будет внести изменения.
У нанимателя и членов его семьи по договору равные права и обязанности. Если человек перестал быть членом семьи нанимателя (к примеру, супруги развелись), но продолжает жить в квартире, все его права и обязанности в отношении жилья сохраняются.
Является ли договор соцнайма бессрочным — не до конца ясно: в Жилищном кодексе РФ есть противоречия. С одной стороны, в статье 60 прямо указано, что такой договор заключается без установления срока его действия.
С другой стороны, согласно пункту 1 статьи 91.6 Жилищного кодекса РФ, договор соцнайма заключается не менее чем на 1 год, но не более чем на 10 лет. По истечении срока наниматель имеет право на продление аренды, если сохраняются условия, при которых ему выдали квартиру. Судя по всему, каждый муниципалитет сам определяет, какой из двух норм следовать.
Наниматели социального жилья обязаны ежемесячно оплачивать не только аренду, но и коммунальные услуги, включая управление многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общедомового имущества.
Наниматель имеет право использовать предоставленную квартиру только для проживания, то есть оборудовать там склад или салон красоты не получится. Также жильё нужно поддерживать в надлежащем состоянии, а при необходимости — ремонтировать.
Проводить перепланировку помещения без согласования с наймодателем нельзя, в этом случае муниципалитет может потребовать, чтобы жильё привели в исходное состояние.
В случае смерти нанимателя члены семьи, прописанные вместе с ним, могут оставить квартиру за собой. Договор соцнайма перезаключат с кем-то из них — кандидатуру должны единогласно выбрать сами жильцы.
Так как наниматель не является собственником помещения, по наследству социальное жильё не переходит. Если в квартире был прописан только один человек, после его смерти муниципалитет имеет право выселить живших вместе с ним людей и передать объект другому нуждающемуся.
Взносы в фонд капитального ремонта за социальное жильё, а также налог на имущество оплачивает наймодатель: муниципалитет или госфонд. Он же участвует в принятии решений по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и следит, чтобы наниматель получал коммунальные услуги надлежащего качества.
Соцжильё должно быть свободно от прав иных лиц: оно не может быть под арестом или в залоге, в нём не должны быть зарегистрированы граждане, не имеющие отношения к нанимателю.
Бессрочный договор социального найма можно расторгнуть только по соглашению сторон или в случае, если наниматель приватизирует жильё.
В некоторых случаях наймодатель может досрочно выселить арендаторов из социального жилья. Иногда взамен предоставляют другую квартиру — например, если объект сгорел, его признали аварийным или перевели в нежилой фонд.
В других ситуациях жильё взамен не дадут — в частности, если выселяют родителей, лишённых родительских прав, если объект использовался не по назначению или жильцы систематически нарушали права соседей.
Выселение — крайняя мера воздействия и применяется только по решению суда. Сначала нарушителю выносят предупреждение. И только если это не помогает, у наймодателя появляется основание для подачи иска.
Если наниматель не платит за жильё и коммунальные услуги более полугода без уважительных причин, его вместе со всей семьёй также могут выселить в судебном порядке. Правда, взамен нерадивым арендаторам должны дать другое социальное жильё, но уже в общежитии, где действуют иные нормативы площади.
Как приватизировать социальное жильё
Жильё, предоставленное по договору социального найма, можно приватизировать. После этого бывший наниматель, ставший собственником, сможет продать, подарить, обменять или завещать его.
Процедуру приватизации можно начать уже на следующий день после заключения договора соцнайма, но на федеральном и региональном уровнях есть определённые ограничения. Например, дети-сироты могут приватизировать квартиру только после 5 лет проживания в ней. А в некоторых регионах подобное условие установлено для любых арендаторов.
Приватизировать жильё гражданин России может только один раз в жизни. В приватизации должны участвовать все зарегистрированные в квартире жильцы, но по заявлению любой из них может отказаться от своей доли.
Пакет документов, необходимых для приватизации, может различаться в зависимости от региона, но обычно включает:
- копии и оригиналы документов, удостоверяющих личность;
- договор социального найма;
- выписку из домовой книги;
- техпаспорт на квартиру;
- документ, подтверждающий, что человек ещё не пользовался правом на приватизацию;
- письменное согласие всех жильцов недвижимости, а если среди них есть отказники, то их отказы.
Подать заявление на приватизацию и пакет документов можно через МФЦ, орган, отвечающий за жилищную политику, или «Госуслуги». Если на руках у арендатора нет договора социального найма, получить его дубликат можно там же.
Главное
— Малообеспеченные и нуждающиеся в улучшении жилищных условий могут получить от государства квартиру по договору социального найма.
— Аренда по договору социального найма существенно ниже стоимости аренды на рыночных условиях.
— Чтобы получить социальное жильё, нужно подать заявление в ответственный госорган, встать на учёт и дождаться своей очереди.
— В социальном жилье можно оформить постоянную регистрацию себе и родственникам, но продать или передать его по наследству удастся только после приватизации.
Фото: AntonSAN, Tramp57 / Shutterstock / Fotodom
