По данным Национального бюро кредитных историй, за последние три года квартиры, ипотека за которые ещё не выплачена, стали продавать почти в полтора раза чаще. Это далеко не всегда связано с какими-то негативными событиями вроде потери заёмщиком дохода или его банкротства. Многие хотят переехать или увеличить жилплощадь в связи с прибавлением в семье.
Но пока кредит не погашен полностью, квартира остаётся в залоге у банка, и это ограничивает права её владельца. В частности, он не может просто взять и продать её — нужно, чтобы сделку одобрил банк.
Кроме того, многие покупатели неохотно рассматривают залоговые объекты, считая, что купить квартиру с ипотекой очень сложно. В целом сделка и правда получается непростой, хотя и вполне реализуемой.
В этой статье мы рассмотрим нюансы продажи квартиры при наличии «ипотечного хвоста» и расскажем о возможных вариантах оформления сделки.
Вид залога при покупке квартиры в ипотеку называется «ипотека в силу закона», а в выписке Росреестра такое обременение отражается как «залог в силу закона».
Порядок продажи ипотечной квартиры
Единого механизма заключения сделок на квартиры с невыплаченным кредитом не существует. Во-первых, условия ипотечных договоров в банках отличаются, а во-вторых, финансовые организации по-разному реагируют на попытки заёмщиков продать залоговый объект.
Самый простой вариант продажи квартиры с ипотекой — когда заёмщик сам закрывает остаток долга и снимает обременение с объекта. Далее сделка проходит по обычной схеме купли-продажи. Если возможности погасить ипотеку самостоятельно нет, приходится искать другие способы.
Они могут быть разными, но у таких сделок всё равно есть ряд общих шагов:
Шаг 1. Первым делом — в банк
Не только собственники ипотечного жилья, но и некоторые риелторы сначала ищут покупателя, который согласится на непростую сделку, и только после этого начинают подготовку к ней.
Это не самый верный подход. В первую очередь владелец должен известить о намерении продать ипотечную квартиру свой банк. Лучше сделать это ещё до подачи объявления, чтобы понять, реалистичен ли ваш план в принципе.
Пусть и редко, но случается, что банки запрещают проводить сделки с неоплаченными квартирами. В таком случае вопрос с продажей сразу снимется, так как в законе № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» прямо сказано, что заёмщик обязан согласовывать сделку с банком.
Процедуры переоформления ипотечных займов в разных банках отличаются, поэтому сперва надо выяснить, какой отдел этим занимается. После этого лучше отправиться в отделение и задать все вопросы на личной встрече с сотрудником.
Если у заёмщика нет проблем с выплатами, банк в течение 3–10 дней выдаст письменное согласие на продажу квартиры. При этом многие кредиторы соглашаются на сделку даже при небольшой просрочке платежей.
Не лишним будет поинтересоваться сроками переоформления договора — иногда процесс затягивается на месяц-полтора. Для альтернативной сделки это слишком долго, и собственники квартиры, которую продавец хочет купить взамен своей, могут отказаться ждать.
Альтернативная сделка — это сделка купли-продажи, при которой владелец квартиры продает её, чтобы тут же купить другую. Покупателя на старое жильё и продавца нового объекта для такого клиента риелторы ищут одновременно.
Подробно о самом популярном способе продажи «вторички»
ЧитатьШаг 2. Ищем покупателя
Если банк не возражает против продажи, можно приступать к поиску покупателей. Надо ли указывать в объявлении, что квартира находится в ипотеке, — спорный вопрос. Некоторые специалисты считают, что это сразу отсекает многих потенциальных покупателей.
Поэтому эффективнее сообщать об особых условиях продажи в телефонном разговоре — так больше шансов объяснить дальнейшие действия и понять, насколько человек готов к усложнённой сделке.
Многим покупка ипотечной квартиры кажется слишком рискованной затеей, от которой проще отказаться, не вникая в нюансы. Но если описать всю схему и уточнить детали, покупателя вполне реально убедить в обратном. А убеждать проще при личном разговоре.
Шаг 3. Решаем, как закрыть или переоформить кредит, и проводим сделку
Итак, покупатель найден. Дальше всё зависит от его финансовых возможностей и кредитной истории. Есть два варианта развития событий.
Вариант 1. У покупателя достаточно денег, чтобы выплатить кредитный долг продавца без привлечения нового займа. Стороны приходят в банк, покупатель вносит на счёт деньги, банк снимает обременение, передаёт закладную продавцу, и сделка благополучно регистрируется.
Весь процесс в таком случае занимает пару дней. Но иногда процедура затягивается из-за различных согласований и ожидания передачи закладной.
В этом есть определённый риск для покупателя, поскольку сначала он должен выплатить чужой долг, а потом ждать, пока банк снимет обременение и вернёт закладную. Только после этого сделка завершится, и он станет официальным собственником квартиры.
Это довольно волнительная для покупателя ситуация: он расстаётся с деньгами, пусть и в качестве задатка, но при отказе продавца от сделки взыскать эту сумму обратно будет непросто. При этом квартиру могут продать кому-то другому.
Вариант 2. Денег на полное погашение ипотеки покупателю не хватает, и ему самому нужен кредит. В таком случае банк сначала проводит проверку его как заёмщика и решает, стоит ли давать ему ипотеку.
Если на этом этапе выяснится, что второй заёмщик не отвечает критериям банка, ему откажут, и сделка не состоится. Если же всё в порядке, ипотека либо переоформляется в том же банке, где кредитовался продавец, либо берётся в другом — на выбор покупателя. Подробнее этот процесс описан в нашей статье о том, как купить ипотечную квартиру.
Как только продавец получает на руки закладную, открывается путь дальше — обременение с квартиры снимается, и можно подавать документы на регистрацию сделки. Если покупатель оформляет ипотеку, на квартиру накладывают новое обременение.
Не упускайте из виду, что, пока идёт согласование, ежемесячные платежи всё равно надо вносить, иначе потом кому-то из участников сделки придётся выплачивать ещё и пени за просрочку. Кто, как и когда должен платить, лучше уточнить в свой первый «предпродажный» визит в банк.
Как снять с квартиры обременение
После полного закрытия ипотеки банк выдаёт продавцу справку о её выплате и закладную с отметкой о погашении долга. Эти документы нужно представить в Росреестр, чтобы зарегистрировать снятие обременения с квартиры. Госпошлина за это не взимается.
Срок выдачи закладной после закрытия кредита обычно не превышает 15 дней, а если продавец пользуется услугами отдела сопровождения банка, то может сократиться до 1–2 дней.
Если закладная выдана на бумаге, то её и справку о выполнении обязательств в Росреестр подаёт либо продавец, либо курирующий сделку сотрудник банка, который его кредитовал. В последнем случае придётся оформить на него доверенность.
Если закладная оформлена в электронном виде, банк сам направит документы в Росреестр. Обычно это делается в течение одного дня после погашения ипотеки. После снятия залога банк уведомит об этом продавца.
Росреестр снимает обременение с залоговой квартиры в течение трёх рабочих дней после получения документов (п. 1 ст. 25 закона об ипотеке). Затем продавец сможет получить выписку из ЕГРН, где будет указано, что обременений в виде залога на квартире нет.
После снятия обременения нужно зарегистрировать переход права собственности, для чего договор о покупке подают в Росреестр. Регистрация займёт 3–5 дней.
Если для совершения сделки покупатель оформил кредит, то по окончании регистрации продавец обычно получает на руки ту сумму, которая осталась после погашения ипотечного долга.
Продажа без переоформления: зона риска для всех
А что, если покупатель будет ежемесячно перечислять деньги продавцу, который продолжит выплачивать ипотеку, но квартира при этом будет переоформлена на нового человека?
Фактически такую схему реализовать можно, но на официальное проведение сделки рассчитывать не стоит. Зарегистрировать переход права собственности не удастся — в зоне риска окажутся обе стороны. Даже если продавец и покупатель — друзья и полностью доверяют друг другу, банк всё равно не имеет оснований для переоформления кредита, возвращения закладной и снятия обременения.
Следовательно, официально зарегистрировать сделку не выйдет, а в случае разногласий представить в суде будет нечего. Даже если стороны заключат между собой личный договор, напишут расписку и обязательство, законной силы эти бумаги иметь не будут. Любые действия, связанные с недвижимостью, должны быть зарегистрированы.
Таким образом, продажа квартиры в ипотеке проходит сложнее, чем обычная сделка, но с годами становится всё более привычным явлением и меньше пугает потенциальных покупателей. Главное — оформлять всё по закону и избегать серых схем, когда договорённости заключаются на словах и могут быть легко нарушены.
