– По данным Национального бюро кредитных историй, средний срок ипотечного кредита в России составляет 14,8 года, – отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – При этом большинство кредитов гасится вдвое быстрее: примерно за семь лет. Каждый досрочный платеж уменьшает размер основного долга, на сумму которого банк начисляет проценты. Например, за обслуживание кредита в 5 млн рублей сроком на 15 лет под 11% годовых нужно заплатить еще 5,2 млн рублей процентов, что увеличит долг в два с лишним раза. Если тот же кредит погасить за семь лет, переплата банку составит 2,2 млн рублей, т.е. процентная нагрузка снизится более чем в два раза. Поэтому для заемщиков так важно рассчитаться с долгами в кратчайшие сроки.
Досрочно погашать ипотечный кредит можно частично (несколькими платежами) или полностью. В обоих случаях необходимо заранее уведомить банк о внеплановом платеже, при этом при частичном досрочном погашении дата списания средств будет привязана к платежному периоду кредита, а при полном – требуется только поставить банк в известность за определённый срок, в среднем от одного дня (Сбербанк, ВТБ24).
Частичное погашение кредита
Чтобы ускорить выплату кредита, большинство заемщиков делают дополнительные платежи по мере своих финансовых возможностей. При этом обычно в кредитном договоре прописан минимальный размер дополнительных средств, который необходимо положить на счет (например, в банке «ДельтаКредит» это 60 000 рублей, в Сбербанке нижний предел платежа не установлен).
На что направить перечисленную сумму?
– Большинство банков предлагают заемщику самостоятельно выбрать, как использовать выгоду от досрочного погашения кредита: на снижение ежемесячного платежа или сокращение срока ипотеки. Оценить последствия своего решения поможет калькулятор на сайте банка. Если речь идет о внесении достаточно крупной суммы, обеспечивающей значимое для заемщика уменьшение обязательных расходов по кредиту, имеет смысл выбрать первый вариант, хотя для российского должника психологически комфортнее уменьшать срок кредита. Например, если в результате досрочного погашения ежемесячный платеж снизится с 50 000 до 30 000 рублей, выгоднее выбрать вариант снижения платежа. Тогда дополнительно освобождающиеся ежемесячно 20 000 рублей можно будет снова направлять на досрочные платежи, что позволит ускорить выплату кредита, –комментирует Мария Литинецкая.
У этого правила есть исключение. Если в ипотечном договоре прописано увеличение ставки кредита по истечении определенного срока (или невыгодный для заемщика переход с фиксированной на плавающую ставку), лучше работать на сокращение длительности ипотеки. Достигнув с помощью серии досрочных погашений указанного в договоре срока, можно будет переориентироваться на уменьшение размера платежа. Направление использования суммы погашения заемщик указывает каждый раз, оформляя заявку на внесение дополнительных средств на счет.
Полное погашение кредита
Обычно заявление на полное досрочное погашение кредита оформляется онлайн, но может потребоваться личное присутствие заемщика. При этом необходимо узнать в банке точную сумму, необходимую для закрытия договора. Если на счете вдруг обнаружится переплата, а тем более недоплата, это усложнит процесс урегулирования взаимоотношений с банком.
По окончании расчётов с финансовым учреждением необходимо получить справку, подтверждающую, что кредит и кредитный счет закрыты, а обязательства сторон исполнены в полном объеме. Если оформлялась ипотечная страховка, следует расторгнуть договор страхования.
Снятие обременения с квартиры, которая находилась в залоге, производится через внесение записи в ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости). Обратиться за получением соответствующей выписки можно в районный МФЦ. При этом придется оплатить госпошлину по установленному тарифу.
Досрочные платежи по ипотеке могут казаться бременем для заемщика, однако они обеспечивают неоспоримую выгоду в целом, т.к. позволяют значительно уменьшить общий объем средств, выплачиваемых ипотечному банку.
