Эксперты Циан.Аналитики выяснили, какую долю рынка новостроек сейчас составляют квартиры и студии площадью до 28 кв. м в крупнейших городах Российской Федерации.
Расчеты проводились для ключевых рынков — в 35 городах с численностью населения от 500 тыс. человек, а также Сочи, Калининграде, Московской и Ленинградской областях.
Анализировались все уникальные лоты в активном предложении на сайте cian.ru в разделе новостроек.
Только в восьми локациях квартиры площадью до 28 кв. м занимают более 10% рынка
В большинстве анализируемых локаций лоты с площадью до 28 кв. м составляют не более 10% общего количества активного предложения на рынке новостроек, причем в трех городах — в Новокузнецке, Саратове и Ставрополе — в настоящее время таких объектов совсем нет в продаже. Таким образом, возможный запрет компактных студий в большинстве городов не окажет заметного влияния на рынок новостроек.
Более 10% рынка такие объекты занимают в Санкт-Петербурге (25%), Ленинградской области (23%), Сочи (21%), Москве (16%), Севастополе (15%), Екатеринбурге (13%), Московской области (12%) и Новосибирске (12%). Здесь компактные квартиры и студии являются значимым сегментом рынка (особенно в Петербургском регионе и Сочи).
Доля лотов с площадью до 28 кв. м в общей структуре активного предложения на рынке новостроек
По данным Циан.Аналитики
В столичных регионах доля студий на рынке новостроек постепенно увеличивается
Доля квартир и студий площадью до 28 кв. м в структуре предложения на рынке новостроек Москвы и Санкт-Петербурга в последние годы росла. Сейчас в Санкт-Петербурге такие лоты составляют 25% рынка, год назад — 24%, весной 2022 года — 19%, весной 2021-го — 17%, весной 2020-го — 11%, весной 2019-го — 9%. Похожая динамика и в Москве, где за пять лет доля выросла с 4 до 16%, при этом в последние полтора года значение практически не менялось и держалось на уровне 16–18%.
В Московской области рост был более сдержанным. Весной 2019 года объекты площадью до 28 кв. м составляли около 8% рынка, сейчас — 12%. В Ленинградской области увеличение доли с 10 до 23% фиксируется последние два года, до этого значение менялось с 11 до 32%: доля то резко росла, то резко снижалась.
Динамика доли лотов с площадью до 28 кв. м в общей структуре активного предложения на рынке новостроек столичных регионов
По данным Циан.Аналитики
В других локациях, где доля лотов с площадью до 28 кв. м составляет сейчас не менее 10%, ситуация отличается. Самая похожая на столичную динамика — в Новосибирске, где за пять лет доля увеличилась, но незначительно, а в последние два года она не меняется и держится на уровне 10–12%.
В Екатеринбурге доля компактных лотов в общем объеме предложения на рынке новостроек увеличилась во второй половине 2020 года – первой половине 2021-го, после чего снизилась до уровня 10–15% и сейчас практически не меняется. В Сочи показатель был наименее стабильным, в отдельные месяцы доля увеличивалась до 50%. В Севастополе также в отдельные месяцы фиксировались резкие изменения показателя — например, рост до 36% в феврале 2022 года.
Таким образом, единого тренда на рост или снижение доли компактных лотов на рынке новостроек не сложилось.
Динамика доли лотов с площадью до 28 кв. м в общей структуре активного предложения на рынке новостроек Екатеринбурга, Новосибирска, Севастополя и Сочи
По данным Циан.Аналитики
Уход с рынка лотов с площадью до 28 кв. м замедлит рост средних цен за «квадрат»
Многих участников рынка беспокоит, что после запрета компактных квартир и студий на рынке новостроек взлетят цены предложения. В действительности данное решение не должно оказать серьезного влияния на уровень цен, так как оно направлено на небольшую часть рынка и растянуто во времени.
Сейчас такие помещения не запрещено продавать. Нельзя лишь приносить на начальные этапы согласования новые проекты с такой квартирографией. В Москве имеющихся объемов в реализации — в ЖК с полученными документами, но не запущенными продажами — хватит еще на несколько кварталов, прежде чем острую нехватку таких лотов заметят покупатели.
Кроме того, при прочих равных именно самые маленькие лоты в большинстве локаций имеют более высокую цену за квадратный метр. Например, в Москве «квадрат» в компактных лотах на 7% дороже, чем в среднем по рынку, в Санкт-Петербурге — на 2%, в Московской области — на 27%, в Ленинградской области — на 8%, в Екатеринбурге — на 13%, в Сочи — на 9%. Возможный уход с рынка таких объектов может, напротив, замедлить рост средних цен квадратного метра.
Соотношение средних цен квадратного метра на рынке новостроек и цен в лотах площадью до 28 кв. м
По данным Циан.Аналитики
«Целевой аудиторией квартир и студий площадью до 28 кв. м чаще всего являются инвесторы — те, кто решил сохранить свои сбережения „в бетоне“, а также покупатели своей первой квартиры, которые хотят иметь собственную жилплощадь, но пока не располагают достаточными средствами для покупки более просторного жилья, — отметила эксперт Циан.Аналитики Елена Лапшина.
По ее словам, для инвесторов запрет компактных студий не станет чем-то критичным, ведь для них доплатить стоимость 3–4 кв. м — это, как правило, реализуемая задача.
«Для тех же, кто покупает такое жилье для себя, это решение может быть достаточно болезненным. Часть несостоявшихся покупателей выйдут на рынок аренды», — заключила специалист.
