Договор купли-продажи земельного участка — документ, в котором прописываются все условия сделки между продавцом и покупателем, начиная с особенностей участка и заканчивая способом расчётов. Для покупателя этот договор станет правоустанавливающим документом, то есть выступит основанием для регистрации права собственности на участок. Без договора Росреестр сделку купли-продажи не зарегистрирует.
Цели покупки земли могут быть разными: для ведения садоводства, организации фермерского хозяйства, под индивидуальное жилищное строительство и так далее. В каждом из этих случаев договор купли-продажи будет иметь свои нюансы. В этой статье мы расскажем, как составить договор купли-продажи участка под строительство дома.
Подготовка земли к продаже
Предварительную подготовку к продаже рекомендуется провести тем, кто не выполнил межевание земельного участка, то есть не определил его границы. Прямого запрета на продажу неразмежёванной земли в законодательстве сейчас нет — главное, чтобы участок стоял на кадастровом учёте.
Но отсутствие межевания может осложнить сделку:
- не каждый покупатель согласится рисковать, ведь в будущем может выясниться, что часть купленной земли на самом деле принадлежит соседу;
- возможны проблемы при регистрации договора купли-продажи: Росреестр может отказаться её проводить, и вам придётся обращаться в суд.
Кроме того, в скором будущем продажу земли без установленных границ могут запретить — соответствующий законопроект сейчас рассматривает Госдума.
Во избежание этих сложностей межевание земли перед продажей всё же лучше провести. Для этого нужно обратиться к кадастровому инженеру, который приедет на участок, сделает все необходимые замеры, оформит документы и сам подаст их в Росреестр.
Если вы уже когда-то проводили межевание, и участок с тех пор не менял границ, вызывать инженера заново не нужно.
Обычно покупатели настаивают на проведении межевания, чтобы в дальнейшем избежать земельных споров с соседями и постановлений о сносе дома, потому что он, например, одним углом стоит на муниципальной земле или площадь участка оказалась меньше заявленной по документам.
Когда и как заключать договор купли-продажи участка
Классический алгоритм взаимодействия продавца с покупателем выглядит так:
1. После просмотра продавец и покупатель договариваются о цене и других важных условиях сделки.
2. Покупатель вносит аванс или задаток — обычно от 100 тыс. рублей.
3. Покупатель и продавец заключают предварительный договор купли-продажи с указанием информации об авансе или задатке. Делать это не обязательно, но преддоговор помогает зафиксировать условия сделки. Его часто заключают, если продавцу нужно провести межевание участка или если покупатель ждёт решения банка по ипотечной заявке.
4. В назначенный день покупатель и продавец встречаются для подписания договора и взаиморасчётов. Чаще всего это происходит в отделении банка — так удобнее рассчитываться.
Но бывают и альтернативные варианты — все они перечислены в нашей статье о проведении сделки по продаже квартиры. Все советы оттуда применимы и к продаже земельных участков.
Обычно передача денег предшествует подписанию договора. Порядок действий здесь лучше не менять: бывает, что у покупателей не хватает средств, и тогда продавец потратит время зря или даже окажется втянут в судебные разбирательства.
Если сделка проходит не в электронном формате, стороны едут в МФЦ, чтобы оформить переход права собственности. Сотрудники МФЦ направят документы в Росреестр — само ведомство документы от физлиц в таких случаях уже не принимает.
Через несколько дней переход права официально зарегистрируют, продавец получит деньги, и стороны встретятся для подписания акта приема-передачи участка, а также передачи ключей от калитки, если там есть забор.
Обсуждать, что именно включить в договор купли-продажи, вы начнёте практически сразу, но на каждом этапе, кроме заключительного, будете вносить дополнительные штрихи. Какие-то изменения в договоре могут появляться вплоть до последней минуты перед подписанием.
Далее мы расскажем, что обычно прописывается в договоре купли-продажи земельного участка.
1. Договор должен быть в письменном виде. Продавец и покупатель должны иметь собственные экземпляры.
2. Чем подробнее прописаны условия сделки, тем меньше вероятность ошибок и недоразумений.
3. Договор можно составить по шаблону, но помните: он должен описывать конкретную ситуацию, поэтому в любой шаблон можно и нужно вносить изменения.
Как составить договор купли-продажи участка
Если сторон сделки всего две — продавец и покупатель, — в договоре нужно предусмотреть следующие разделы:
- стороны договора;
- предмет (суть) сделки;
- правоустанавливающие документы;
- объект недвижимости;
- условия оплаты;
- прочие условия;
- передача участка покупателю.
Рассмотрим каждый пункт подробнее.
Стороны договора
Укажите паспортные данные всех участников сделки: Ф.И.О., дату и место рождения, реквизиты паспорта: серию, номер, дату и место выдачи, адрес регистрации. Также можно указать номер СНИЛС.
Если с одной стороны сделки выступает несколько человек — например, если участком владеют брат и сестра, — указываются паспортные данные всех.
Если продавец состоит в браке, это тоже нужно указать, сопроводив фразой «сделка совершается с согласия супруга/супруги» и добавив его или её паспортные данные.
Суть договора
Суть договора сводится к тому, что продавец обязуется продать участок, а покупатель — заплатить деньги и войти в право собственности.
Если на участке есть постройки, их продают вместе с землёй — нельзя продать участок, оставив строения на нём себе или передав другому покупателю.
Правоустанавливающие документы
Здесь прописывается, на каком основании продавец владеет участком и какие документы могут это подтвердить.
Объект недвижимости
Опишите участок максимально подробно.
Укажите:
- адрес,
- кадастровый номер,
- размеры,
- факт межевания (опционально).
Если по какой-то причине сделку придётся оспаривать в суде, эти данные помогут определить, что речь идёт о том самом участке.
Помните, что у участка, в отличие от дома, мало особых примет, поэтому важно прописывать в договоре всё, что возможно. Иначе покупатель может легко стать жертвой мошенников, купив совсем не то, что ему показывали.
Здесь же можно указать, каким образом участок оказался у нынешнего продавца — купил он его, получил в наследство, в дар и так далее. Включите в договор данные из документа, по которому продавец приобрёл землю: его номер, дату подписания, когда зарегистрировали переход права.
Условия оплаты
Настоятельно рекомендуем прописывать в договоре полную стоимость сделки — это не только требование закона, но и основы безопасности. Если сделку придётся оспаривать, покупатель сможет вернуть только ту сумму, которая фигурирует в договоре.
А ещё это даёт возможность по максимуму использовать налоговый вычет: за покупку участка ФНС может вернуть часть уплаченной суммы.
В договоре прописывается именно сумма сделки. Не кадастровая стоимость участка, не оценочная и не среднерыночная, а именно та, которую покупатель выплачивает продавцу.
Попытку продавца занизить стоимость сделки, если об этом станет известно, ФНС расценит как уклонение от налогов.
Кроме стоимости, обязательно укажите платёжные реквизиты и способ расчётов. Арендуете ли вы банковскую ячейку, открываете ли аккредитив или рассчитываетесь наличными, — пропишите в договоре все детали, начиная с названия банка и заканчивая использованием ипотеки или рассрочки.
В случае с ипотекой укажите, какой банк даёт кредит, какую сумму, под какой процент, на какой срок. В случае с рассрочкой укажите даты и суммы выплат, а также санкции при нарушении сроков.
В обоих случаях не забудьте добавить информацию об условиях снятия обременения.
Подробно опишите схему получения продавцом денег. Чаще всего это происходит после регистрации перехода права собственности. Информация из Росреестра придёт в банк, счёт разблокируется, и продавцу на карту перечислят нужную сумму.
Бывает, что покупатель платит продавцу сразу после подписания договора. Это небезопасный сценарий, ведь иногда Росреестр отказывает в регистрации. Тогда получится, что сделка забуксовала или даже сорвалась, а деньги уже выплачены.
Прочие условия
В каждой сделке есть свои особенности. Где-то продавец обещает платить членские взносы за участок ещё долгие годы; в другой ситуации продавец хочет вывезти с участка фамильные яблони; в третьей покупатель готов купить участок только из-за того, что там есть колодец с родниковой водой, и если его не окажется, это станет поводом для расторжения договора.
Всё это обязательно нужно прописать в договоре.
Что можно указать в этом разделе:
1. В какой момент участок перейдёт в собственность нового владельца. Обычно это происходит после регистрации сделки.
2. Состоит ли продавец в браке и есть ли нотариальное согласие супруга на сделку. Это нужно, если супруг — не собственник, но имеет право на совместно нажитое имущество.
3. Как будут решаться споры.
4. За что полагается неустойка.
5. Нет ли ограничений на использование земли. Такое бывает в зонах с особыми условиями использования территорий. Если это не указать, может быть приостановка регистрации сделки.
6. Что будет, если Росреестр не зарегистрирует сделку.
Ещё в договоре купли-продажи земельного участка нужно указать, что:
- стороны находятся в здравом уме и действуют не по принуждению, а сделка не является кабальной;
- продавец не банкрот, не имеет долгов и признаков возможного банкротства;
- использовался или не использовался при покупке участка маткапитал. Если использовался, пропишите, что в связи с этим детям выделены доли в новой недвижимости, а сделку одобрили органы опеки. Приложите к договору соответствующие документы.
Передача участка покупателю
В этом разделе указывается, когда продавец передаёт ключи от калитки и когда подписывается акт приема-передачи.
При подписании договора внимательно следите за тем, что написано на каждой странице и не пытается ли вторая сторона их подменить. Мошенники часто подсовывают своим жертвам липовые страницы, текст на которых сильно отличается от первоначального. Проверяйте каждую страницу.
Резюмируем
1. Договор купли-продажи земельного участка — это основной документ, фиксирующий передачу права собственности от продавца к покупателю. Подробное и тщательное описание всех условий в договоре снижает риски для сторон и обеспечивает прозрачность сделки. Документ подлежит обязательной регистрации в Росреестре.
2. При заключении договора важно:
- Прописать реальную стоимость участка, избегая занижения цены, чтобы защитить интересы сторон и избежать проблем с налоговыми органами.
- Убедиться, что на участок не наложены обременения, аресты и прочие ограничения в пользу третьих лиц.
- Закрепить обязательство о передаче объекта через акт приёма-передачи.
3. Включите в договор подробное описание объекта сделки: кадастровый номер, площадь, адрес и назначение участка.
4. Если участок не размежёван, лучше сделать это перед продажей. Фиксация границ избавит покупателей от возможных проблем в будущем.
5. Лучше, если покупатель передаст деньги до подписания договора —это гарантирует продавцу, что проблем при расчётах не возникнет. Чтобы покупатель тоже был уверен в сделке, оплату можно провести через банковскую ячейку или аккредитив.
6. Обеим сторонам нужно внимательно читать договор во время подписания и следить, чтобы никто не подменил страницы.
Редакция благодарит за помощь в подготовке материала Татьяну Ананьеву, руководителя отдела загородной недвижимости «Миэль» «Сущёвский».
