Как кризисы меняли офисный рынок?

Современное состояние офисного рынка 2022 года максимально похоже на ситуацию кризисного 2008-го. Тогда мы наблюдали массовый отказ арендаторов от избытка площадей, которые они арендовали с перспективой будущего расширения. С 2008 по 2009 год происходил стремительный рост предложения офисов — почти до 50%. Ставки аренды в среднем сократились на 30%.

Кризис 2008-го запомнился резкой сменой рынка собственника на рынок арендатора/покупателя, который начал диктовать свои условия в сделках. До 2008 года комиссионное вознаграждение агентствам платили преимущественно клиенты, так как найти качественный объект за разумные деньги было сложно.

После окончания кризиса, когда уровень вакантности резко вырос, вознаграждение по сделкам стали выплачивать владельцы недвижимости. Именно с 2008 года вознаграждение оплачивают собственники.

В 2014-м рынок офисной недвижимости Москвы находился под давлением из-за санкций, падения цен на нефть и девальвации рубля. Значительно снизился спрос со стороны иностранных компаний, которые массово пересматривали свои расходы. В итоге это привело к смещению спроса в сторону более дешевых проектов, доля вакантных помещений увеличилась до 28%.

Основная тенденция 2014 года — массовый переход из валютных ставок в рублевые. Пытаясь сохранить арендаторов и привлечь новых на освободившиеся площади, арендодатели шли на различные уступки, в том числе давали существенные скидки.

Если в 2008 и 2014 годы сделки по аренде и продаже офисов проходили на протяжении всего кризиса, то в первое полугодие 2020-го рынок оказался полностью замороженным. Организовать просмотры объектов и переговоры в локдаун из-за COVID-19 было физически невозможно. Офисные сотрудники переводились на удаленную работу, компании массово сокращали расходы — переезжали в меньшие по площади офисы, добивались дисконта от владельцев. Иностранные компании не уходили с рынка, но тоже сокращали издержки.

После отмены локдауна произошел всплеск активности арендаторов и покупателей, благодаря чему показатели по ставкам и вакантности восстановились до докризисных в течение 2021 года.

Несмотря на массовый уход западных компаний, сложности с логистикой и волатильность курса рубля, активность со стороны арендаторов и покупателей снизилась незначительно. Запросы на аренду и покупку офисов сократились примерно на 20%.

Этот кризис отличается от предыдущих отложенным подписанием договоров аренды и купли-продажи: и собственники, и клиенты внимательно следят за геополитической обстановкой. Мы ожидаем сильного прироста сделок в случае окончания спецоперации — это будет связано с отложенным спросом, а также с вынужденным переездом компаний, которые в большей степени затронули санкции и ограничения.

*Примечание: КОКОН — ассоциация консультантов в области коммерческой недвижимости.